close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

bd000101820

код для вставкиСкачать
На правах рукописи
Х У Л А Г О В Рустам Вахаевич
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ Ф У Н К Ц И И Ж И Л И Щ Н О Й
ИПОТЕКИ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ
Специальность 08.00.01 - экономическая теория
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
■П'
Ростов-на-Дону
2005
Диссертация вьтолнена на кафедре экономической теории и
предпринимательства Ростовского государственного строительного
университета.
Научный руководитель:
доктор экономических наук,
профессор Юрий Федорович Симионов
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук,
профессор Вячеслав Васильевич Бузырев
кандидат экономических наук,
доцент Ольга Юрьевна Гончарова
Донской государственный
технический университет
Ведущая организация:
Защита состоится «21» ноября 2005 г. в 10°" часов на заседании
диссертационного совета К 502.008.02 по экономическим наукам в СевероКавказской академии государственной службы по адресу: 344002, г. Ростов-наДону, ул. Пушкинская, 70, ауд. 212.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Северо-Кавказской
академии
государственной
службы
по
адресу:
г.
Ростов-на-Дону, ул.
Пушкинская, 70.
Автореферат разослан «20» октября 2005 года.
Отзывы
на автореферат, с указанием должности, подписанные
и
заверенные печатью, просим направлять по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону,
ул. Пушкинская, 70, СКАГС, к. 611, диссертационный совет.
Ученый секретарь
диссертационного совета
Харченко И.С.
/
zs£±=iL-
tinb^i
Общая характеристика работы
Актуальность темы исследования просматривается как в теоретическом,
так и в практическом аспекте. Если иметь в виду первое, то следует признать,
что в российской экономической науке проблема ипотеки рассматривалась
ранее применительно к капиталистическим странам, исходя из марксистской
методологии. Коренные изменения в экономической системе России, переход к
рьшочной
модели
вызвали
необходимость
изучения
таких сощ1ально-
экономических институтов, ранее отсутствовавших, к числу которых относится
жилищная ипотека. Зарождение этого института в Российской Федеращ1и
*
происходило
в
условиях
тяжелого
социально-экономического
кризиса,
последствия которого сохраняются, пережитков административно-командной
системы. Подобной ситуации избежали другие страны. В этой обстановке
особенно
актуальна
разработка
теории
ипотеки
применительно
к
трансформационной экономике и определение места и роли этого процесса в
общественном воспроизводстве.
Ипотека традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой
одним
из
важнейших
инструментов
обеспечения
нормального
функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на
должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных
интересов кредиторов, наиболее эффективным способом перехода ресурсов в
руки рентабельно действующих собственников.
Ипотека
обеспечивает
решение
такой
стратегической
задачи, как
расширенное воспроизводство жилищного фонда страны, приобретающей
особую важность в связи с растущим износом жилищного фонда. Интенсивное
,
выбытие жилищного фонда достигает почти 50 % вновь введенного в строй
жилья и это притом, что обеспеченность жильем в нашей стране значительно
уступает многим странам мира.
Отсюда исключительность ипотеки в трансформации рьшочной экономики
в социально-рыночную экономику.
^ОС. HiMtHOHAJIbHAK
БИБЛИОТЕКА
_^^^ь\
I
4
Число и качество научных исследований, посвященных проблемам
ипотеки, совершенно неадекватны масштабу, сложности и актуальности
имеющихся проблем. Существующие публикации, особенно в периодической
печати, носят повествовательный или обзорный характер и, как правило,
фрагментарно освещают отдельные стороны зарубежных моделей ипотечного
жилищного кредитования.
Все это является серьезным сдерживающим началом для становления и
развития жилищной ипотеки.
Степень научной разработанности проблемы
Вышесказанное не означает отсутствия теоретических и практических
разработок по проблемам ипотеки. Однако приходится признать, что западная
экономическая мысль в этой области значительно ушла вперед.
Теоретические разработки западньк экономистов позволили вьщвинуть
ряд моделей ипотечного кредитования. Они известны как американская и
немецкая. Заслуживают внимания работы, которые посвящены развитию рьшка
ипотечных ценньпс бумаг, страхованию ипотеки. Отдельно надо сказать об
ипотечном законодательстве, которое имеет длительную историю.
В
своем исследовании мы используем те выводы, которые сделали
западные ученые в области развития ипотеки, и все то ценное, что внесли в
экономическую науку, в развитие ее методологии такие ученые, как Дж. Кейнс,
К. Маркс, А. Смит, Д. Рикардо, М. Фридмен, Ф. Хайек, В. Леонтьев.
В ходе работы мы также опирались на быстро развивающуюся отрасль
знания - экономику недвижимости. В трудах Дж. Фридмена, Н. Ордуэя, Л.
Эллвуда обобщен и систематизирован огромный опьгг по функционированию
рынков недвижимости, жилья, развития ипотеки. Надо упомянуть также имена
Дж. Даниэля, Р. Страйка, Г. Поляковского - авторов интересных работ по
экономике жилья.
Из
вышедших
недавно
в
свет
следовало
бы
вьщелить
работы
отечественных ученых: Н. Косарева, Н. Пастухова, Н. Рогожкина, Н. Рогова.
5
Проблемами экономики жилья занимались Г. Белкина, Н. Калинин, Н. Ноздрев,
Л. Чернышев.
Отмечая их заслуги, приходится признать, что ипотечный жилищный
кредит не был в достаточной степени объектом изучения с позиции
фундаментальной
экономической
теории. Не
обращалось
достаточного
внимания на социальные аспекты ипотеки, что особенно важно в связи с
принятием нового Жилищного кодекса РФ и курсом Правительства Р Ф на
экономический рост. Все это заставило по-новому взглянуть на проблемы
ипотеки с позиции выявления еще неиспользованных резервов в этой области,
корректировки жилищной политики.
Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования
является политэкономический анализ системного возникновения, становления
и развития жилищного ипотечного кредргга как объективно обусловленной
формы экономической деятельности, соответствующей глубине и размаху
преобразований в рыночной экономике.
Исходя из этого поставлены следующие задачи в исследовании:
1.
Определить
сущность
ипотечного
жилищного
кредита
как
экономической категории, его связь с основными институтами рыночной
экономики (банками, инвестиционными, страховыми компаниями и т.д.) в
целях нахождения способов оптимизации кредита.
2. Выяснить место ипотечного жилищного кредита в формировании и
реализации
жилищной
политики
как
составной
части
социально-
экономической политики государства на современном этапе.
3. Раскрыть
с)тцность институционально-экономического
механизма
жилищной ипотеки, охарактеризовать его основные элементы, структуру,
функции, болевые точки развития и способы их устранения.
4. Предложить комплекс мер по совершенствованию институционального
механизма жилищной ипотеки в связи с относительной неразвитостью
банковской системы, первичного и вторичного рьшка ипотечных кредитов.
6
5. Выявить те обыще социально-экономические факторы и ситуации,
которые влияют на развитие ипотеки (инфляция, доходы населения и т.д.), и
определить возможность управления ими.
Объектом исследования диссертационной работы является система
экономических отношений в сфере ипотеки и ее воспроизводство в целях
стимулирования социально-экономических процессов в сфере жилья.
Предметом исследования выступают конкретные формы ипотечных
отношений, ипотечного кредита и жилищной ипотеки, диалектика их развития
и институциональный механизм их реализации.
Методологической и теоретической базой исследования послужили
теории,
концепции,
выводы,
предложения,
содержащиеся
в
научных
публикациях российских и зарубежных экономистов по рассматриваемьпл
проблемам.
Использовались методы системного анализа и синтеза, сравнительного
субъектно-объектного, экономического и статистического анализа, принципы
единства экономической теории, политики и практики.
Эмпирическая база представлена документами законодательных органов
власти,
директивными
указаниями
Президента
и
Правительства
РФ,
официальными данными Госкомстата РФ, Госстроя РФ, Министерства труда и
социального
развития
РФ,
ведомственными
нормативными
актами,
фактическим материалом, опубликованным в зарубежной и отечественной
литературе и периодической печати.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту
1. Происходящая трансформация социально-экономических отношений в
нашей стране с конца X X в. в качественно иную, рыночную, систему
представляет собой длительный процесс, составной частью которого является
развитие ипотеки с ее множественными институтами и связями. Без этого
нельзя говорить об окончательном становлении рыночной системы.
2. Социально-экономический эффект ипотеки, будучи органическим
составным элементом рыночных отношений, дополняет и развивает их,
7
способствует
развитию
рьшка
капиталов,
укрепляет
финансово-
инвестиционную базу экономики. Речь идет о расширении рынка товаров и
услуг в строительстве и тем самым об усилении мультипликационного эффекта
этих сфер на экономику страны.
Это концептуальное положение не нашло отражение в работах по
фундаментальной экономической и прикладной экономической теории.
3. В то время как в экономической литературе говорится об американской
и немецкой моделях ипотеки, выдвигается и обосновывается положение об
отечественной, российской модели ипотеки и дается ей характеристика, что
позволяет более взвешено подходить к разработке ипотечной политики, не
копируя зарубежный опыт.
4. Значимость ипотеки возрастает в силу исключительного влияния ее на
социальные процессы, что не всегда находило отражение в научной литературе.
Отсюда акцент в работе сделан на социальные функции ипотеки, которая
обеспечивает
доступность
жилья,
дается
социально-экономическая
характеристика этой категории.
5. Успех в развитии ипотеки будет все больше зависеть от конструкции ее
институционально-экономического механизма, теоретические основы которого
стали относительно недавно разрабатьгеаться и не нашли своего целостного
отражения
в нормативных
актах государства.
Предлагаются
меры по
преодолению этих недостатков в связи с принятием нового Жилищного кодекса
РФ.
6. Выдвигается положение, что развитие ипотеки не может определяться
лишь
степенью
совершенствования
институционально-экономического
механизма, а зависит от состояния макроэкономической ситуации, уровня
доходов населения и тенденций в этой области, что не отражается достаточным
образом ни в теории, ни на практике.
Научная
новизна
диссертационного
исследования
заключается в
предлагаемой автором концепцрш федеральной политики в области жилищной
g
ипотеки и соответствующей ей модели институционально-экономического
механизма.
Элементы научной новизны
- рассмотрена система отношений в сфере ипотеки с точки зрения
субъектов этих отношений и их экономических интересов, отношений по
поводу прав собственности на объект жилья, расширения границ частной
формы собственности и создания в этой связи ипотечных институтов, которые
отражали бы в себе целенаправленное воздействие государства и одновременно
развитие рыночных начал;
обоснована
и
научно
доказана
роль
ипотеки
в
системе
воспроизводственных процессов, выявлена ее социальная функция, реализация
которой способствует укреплению экономической, политической и социальной
стабильности в обществе;
сформулированы
основные
требования
к
формирующемуся
институционально-экономическому механизму ипотеки;
- раскрыт механизм функционирования рынка ипотечных кредитов,
определена его количественная и качественная определенность в системе
ипотечных экономических отношений;
разработаны
научно-методологические
подходы
к
определению
категории «доступное жилье».
Использование средних величин не дает полного представления об остроте
проблемы.
Предлагается
дифференцированный
подход
к
определению
категории «доступное жилье» с точки зрения доходов отдельных групп
населения, условий регионов, состояния субсидий;
- выработан системный подход к анализу рынка жилья (первичного,
вторичного) в связи с развитием ипотеки и возникновением на этом рынке
новых форм привлечения сбережений населения (жилищно-строительные
кооперативы и т.д.), конкурирующих с ипотекой.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том,
что ее основные положения и выводы могут быть использованы для
9
дальнейших комплексных исследований отношений в сфере ипотеки и
разработке
конкретных
мероприятий
по
совершенствованию
институционального механизма ипотеки на федеральном уровне, а также
субъектов федерации в условиях действия нового Жилищного кодекса РФ.
Материалы исследования могут использоваться в высших учебных заведениях
при
изучении
различных
разделов
фундаментальной
и
прикладной
экономической теории.
Апробация и внедрение результатов исследования
Результаты исследования представлены и получили положительную
оценку на различных совещаниях в рамках субъектов федерации, на научнопрактических
конференциях
(РГСУ),
семинарах,
проводимых
Центром
экономики жилья при Ростовском государственном строительном университете
для работников банков, страховых и риэлтерских организаций.
Автор
принимал
непосредственное
участие
в
разработке
проекта
республиканской целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование в
Республике Ингушетия на 2004-2010 годы».
Результаты исследования отражены в 6 публикациях общим объемом 5,5
П.Л.
Структура
диссертации
отражает
цель,
логику
исследования
и
последовательность решения поставленных задач. Диссертация состоит из
введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложения.
Основное содержание работы
Во введении обоснована актуальность темы диссертационной работы, ее
теоретическая и практическая значимость, определена степень разработанности
избранной проблематики в отечественной и зарубежной экономической
литературе, сформулированы цели и задачи исследования, представлены объект
и предмет исследования, его методологическая, теоретическая и эмпирическая
базы, приводятся положения и выводы, содержащие элементы научной
новизны, и выделяются основные положения, выносимые на защиту, а также
степень их апробации.
10
в первой главе «Ипотека и расширенное воспроизводство жилищного
фонда в условиях экономического роста» дается конкретный социальноэкономический анализ состояния жилищного фонда и его роли в системе
воспроизводственных процессов в экономической, социальной и политической
сферах и подчеркивается, что состояние жилищного фонда уже сегодня
отрицательно сказывается на всех характеристиках развития общества. До сих
пор не достигнуты объемы ввода жилья, характерные для предкризисного
периода, повышается стоимость жилья и жилищно-коммунальных услуг. В
условиях ухода государства из сферы жилищного строительства, развития
частного сектора ипотека становится объективно и непременно одним из
факторов, влияющих на жилищную сферу.
При изучении ипотеки следует
концентрировать
внимание на ее
экономическом, социальном, правовом аспектах.
В
экономическом
аспекте
ипотека -
это
система
экономических
отношений, которая обеспечивает возможность получения ее участниками
прибавочного продукта (банкиры, инвесторы и т.д.) и потребительского блага жилья (заемщики). Ипотека неразрывно связана с частной собственностью,
порождена ею, предполагает постоянный оборот имущественных прав на
недвижимость.
Ипотека - составная часть рыночных отношений, связанная с такими
структурами, как рынок недвижимости, рынок капиталов. Здесь действуют
законы стоимости, спроса и предложения, конкуренции.
Ипотека
позволяет
привлечь
дополнительные
финансовые ресурсы
населения в условиях дефицита государственного бюджета, отсутствия
достаточных инвестиционных средств у предприятий.
Социальный аспект ипотеки менее всего обнаруживается в имеющихся
работах, хотя значимость его высока особенно в нашей стране. В них по
социальной
защите
населения
вопросы
ипотеки
не
затрагиваются.
Рассматриваются положения о доходах населения, занятости, выплатах
11
заработной платы, пенсионном обеспечении. Проблемы жилья и ипотеки
остаются вне поля зрения .
Юридическое содержание ипотеки предполагает систему законодательных
норм,
которые
закрепляют
существующие
экономические
отношения,
обеспечивают ясное их толкование, исключают возможность произвола в
применении законодательных норм.
Особенности ипотечного жилищного кредита состоят, на наш взгляд, в
следующем:
1. Российская модель ипотеки - это модель, присущая переходной
экономике со всеми вытекающими отсюда последствиями: неразвитость
финансово-кредитной системы, рынка ипотечных кредитов и соответствующих
им институтов. Отсюда неизбежность сосуществования в ней элементов старой,
административно-командной
и рыночной
экономики. Поэтому
развитие
ипотеки в России, на наш взгляд, должно пройти следующие этапы. Первый
этап, подготовительный, когда были приняты основные нормативные правовые
акты по ипотеке, уже пройден (1996-2000 гг.). Второй этап может быть отнесен
к периоду с 2001 по 2010-2015 гг., когда ипотечные отношения станут
органической частью финансово-кредитной системы и вовлекут в свою сферу
до 20-25 % населения страны. На третьем этапе ипотека станет основным
средством решения жилищных проблем населения России.
2. Система ипотечного кредитования в России развивается в условиях,
когда институт
частной
собственности еще не достиг
окончательного
становления. Речь идет о решении вопроса о земле, является ли она объектом
частной собственности или нет. Это имеет принципиально важное значение для
развития ипотеки, особенно в сельской местности^.
См.: учебники по экономической теории, монографическую литературу, статьи в периодической печати,
которые посвящены проблеме социальной зашиты населения
Земельный кодекс Р Ф на момент его принятия в 2000 г. (по оценке экспертного совета при правовом
управлении аппарата Государственной Думы) не отвечал на многие вопросы, связанные с собственностью на
землю, содержал не менее чем в 29 статьях ссылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В
2003 г. положение мало изменилось В июле 2003 г Правительство Р Ф внесло крайне важный для развития
жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую». И тем не менее
вопрос о собственности на землю не решен.
12
3. Российская модель ипотеки должна учитывать то, что в нашей стране
испокон веков у населения существовала тяга к социальной справедливости.
Как известно, ипотека может развиваться только при условии отчуждения
объекта, который является собственностью заемщика. В противном случае роль
залога снижается, и весь процесс ипотечного кредитования теряет смысл.
Поэтому должны быть предусмотрены меры в этой области, которые, с одной
стороны, предотвратят быстрый процесс присвоения имущества, а с другой дадут гарантии кредитору в том, что залог реален.
4. Неразвитость ипотеки и высокая степень ее социализации объективно
требуют активного участия государства в ее формировании и развитии, в
частности, по линии предоставления налоговых льгот и субсидий, создания
специализированных ипотечных фондов, ассоциаций, страховых компаний, а
главное - соответствующей федеральной законодательной базы и нормативноправового обеспечения.
5. Ипотека развивается в стране, в которой все еще сохраняется высокий
уровень инфляции, и поэтому все принимаемые меры по совершенствованию
механизма кредитования не дадут должного эффекта до тех пор, пока уровень
инфляции в России не приблизится к уровню высокоразвитых стран мира.
Другими словами, федеральные и региональные ипотечные программы должны
быть подкреплены мерами по снижению уровня инфляции.
6. Принимая во внимание опыт реформирования экономики страны в 90-х
гг. X X в., а также то, что развитие ипотеки связано с вопросами отчуждения,
владения, пользования, распоряжения объектами недвижимости, движением
финансовых
потоков,
необходимо
обеспечить
защиту
общества
от
криминальных структур.
7.
Своеобразие
экономическими
российской
различиями,
так
модели
и
ипотеки
определяется
административными,
а
как
также
национальными.
Условия развития ипотеки не могут быть одинаковыми в крупном и малом
городе, в регионах донорах и дотационных, в пограничных районах, областях и
13
республиках. Отсюда необходимость сочетания централизованного подхода и
учета своеобразия местньпс условий. В
национальных районах должна
практиковаться разработка собственных программ, исходя из особенностей
электората.
Экономические
отношения,
связанные
с
ипотекой,
могут
быть
персонифицированы как отношения между физическими лицами, физическими
и юридическими, а также между юридическими лицами и рассматриваться как
по вертикали, так и по горизонтали. В
первом случае в отношениях
задействовано федеральное правительство, региональные и муниципальные
власти. По горизонтали - это отношения между физическими и юридическими
лицами на уровне договорных форм.
Ипотека как экономическая категория характеризуется определенными
функциями,
которые
раскрывают
ее
сущность.
Она
обеспечивает
воспроизводство отношений собственности применительно к такому объекту
экономических отношений, как недвижимость, роль и значение которых в
экономической системе возрастает.
Важной
функцией ипотеки должна стать
аккумуляция свободньтх
капиталов в обществе.
Ипотека создает предпосылки для более эффективного применения
свободных денежных средств населения и повышения его жизненного уровня.
Сбережения населения не используются порой из-за того, что они должны быть
дополнены кредитами банка. В этом случае они из капитала потенциального
превращаются в реальный капитал, который может материализоваться в
недвижимости.
Являясь частью рыночных отношений, ипотека укрепляет и развивает
рыночную систему через ипотечный рьшок, где товаром выступает капитал.
Ипотечный капитал - это денежный капитал, играющий особую роль, если
речь идет о жилищной ипотеке. Целью движения кахгатала является получение
прибыли. В этом отношении банкир, дающий ссуду и получающий от этого
проценты, не отличается от любого другого предпринимателя. При ипотеке
14
ссудополучатель менее всего ставит задачу получения прибыли. Для него
главное приобретение потребительского блага.
Рассматриваются проблемы соотношения спроса и предложения на рынке
ипотечных капиталов.
В итоге делается вывод, что развитие жилищной ипотеки - важное и
непременное
условие
дальнейшего
превращения
нашей
экономической
системы в рьгаочную, возможность решения актуальных социальных проблем.
Всякое замедление
этого процесса может
губительно
сказываться на
политической стабильности общества.
Во второй главе диссертации
«Институционально-экономический
механизм реализации жилищной ипотеки и его совершенствование»
рассматривается суть этого механизма.
Институционально-экономический механизм ипотеки представляет собой
систему обособленных в силу разделения труда и одновременно выполняемых
фЗ^нкций институтов (банков, риэлтерских организаций, нотариальных контор и
т.д.), взаимосвязанных
между собой. Возникает
необходимость
увязки
деятельности не только юридических, но и физических лиц, связанных с
ипотекой. В противном случае институционально-экономический механизм
будет
давать
сбои.
Центральное
место здесь
занимает
банк
и его
взаимоотношения с заемщиком, участие на первичном и вторичном ипотечном
рынке.
Институциональный механизм ипотеки должен выполнять следующие
функции:
1) формирования условий для развития жилищного строительства путем
привлечения инвестиций в сферу материального производства;
2) обеспечения возврата заемных средств;
3) стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества,
когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или
юридически невозможны;
4) обеспечения гарантий от банкротства залогодателя;
15
5) формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных,
производных ценных ипотечных бумаг;
6) укрепления и расширения финансовой системы государства;
7) реализации социальньпс функций, связанных с воспроизводством
человека и работника.
Ипотека органически связана с банковской системой, которая за последнее
время претерпела большие изменения, но не достигла уровня банковской
системы развитых стран. Слабость ее во многом, и в первую очередь в том, что
здесь сохранились элементы административно-командной системы, которые в
концентрированном виде проявляются в остающемся сильном влиянии
Центрального банка на коммерческие банки, которые постоянно вынуткдены
подстраиваться под него.
Автор сч1ггает, что институционально-экономический механизм ипотеки,
формирующийся в нашей стране, будет отражать в той или иной степени те
модели кредитования, которые сложились в настоящее время.
Во-первых,
усеченно-открытая
модель
(Великобритания,
Израиль,
Испания). Ипотечные ссуды финансируются из различных источников, в том
числе за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских
кредитов. Каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и
ставка определяется текущей экономической конъюнктурой, что соответствует
интересам банка. Однако в странах переходной экономики инфляция, ставки
процента, курс национальной валюты, а значит, и доходы граждан подвержены
сильным колебаниям. Поэтому некоторые российские банки на современном
этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования фаждан.
Во-вторых, автономная (одноуровневая) модель (классический пример,
Германия) предполагает создание ссудосберегательных учреждений, в которых
население открывает целевой счет и накапливает сбережения.
В-третьих, в расширенной открытой (двухуровневой) модели банк
предоставляет ипотечный кредит гражданину исходя из уровня его доходов и
кредитной
истории.
Двухуровневая
модель
ипотечного
кредитования
16
характерна для стран с развитой инфраструктурой кредитно-финансового
рынка, где первичный рынок дополняется вторичным рынком ипотечных
кредитов (США,
страны Восточной Европы). Источником финансовых
ресурсов является вторичный рьшок ценных бумаг, обеспечением которых
выступают закладные на недвижимость. В рамках этой модели жилищного
финансирования кредит выходит за пределы простой фршансовой схемы, что
крайне важно для нашей страны. Р1нвестиции в жилье возрастают за счет
большого охвата как кредитно-денежных рьгаков, так
и специальных
инвестиционных рынков, а также непосредственно рьгаков спроса ипотечного
кредита.
Формирование
институционально-экономического
механизма
ипотеки
должно опираться на концепцию развития системы ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации, которая была принята на основе
постановления Правительства Р Ф от 11 января 2000 г. и с последующими
изменениями от 12 апреля 2001 г. и от 8 мая 2002 г.
Соглашаясь в целом с предложенной концепцией, приходится высказать
некоторые замечания и соображения по поводу нее, которые должны, на наш
взгляд, быть учтены при развитии институционального механизма ипотеки. Во
введении
постановления
говорится,
что
современная
государственная
жилищная политика должна сделать новый акцент на решение жилищных
проблем основной части работающего населения, располагающего средними
доходами. Это положение упоминается и в других местах этого документа.
Возникает, естественно, вопрос, а какова доля этого населения. Так как
статистика доходов населения свидетельствует о ее незнач1ггельности, то как
быть с остальной частью населения, которая преобладает и не попадает под
категорию среднего класса.
В концепции сказано о необходимости создания специализированных
ипотечных банков, но не говорится об условиях их формирования.
Нельзя
не согласиться с
пожеланиями
широко
использовать при
финансировании ипотеки различного рода внебюджетные фонды, в частности
17
пенсионный. Последний широко применяется во многих западных странах. Это
значительно бы расширило финансовую базу ипотеки, но и в таком случае
должен быть разработан соответствующий механизм.
Особо следует подчеркнуть значение нового Жилищного кодекса РФ. С
вступлением его в силу право на бесплатное (без взимания платы за наем)
жилье отньгае закреплено только за малоимущими россиянами.
В диссертации делается акцент на совершенствование отношений на
первичном рынке ипотечных кредитов, на неразвитости вторичного рынка, что
снижает потенциальные возможности ипотеки. В этой связи анализируется
деятельность Федерального агентства по ипотечньпл жилищным кредитам,
которое, однако, не может в полной мере обеспечить развитие вторичного
рынка ипотечных кредитов. Автор склоняется к мысли о необходимости
развития специализированньпс ипотечных банков и говорит о проблемах,
возникающих здесь.
Совершенствование институционального механизма ипотеки происходит и
по линии оптимизации отношений между застройщиками и дольщиками, хотя в
этой области есть еще много нерешенного.
В общем блоке законов, направленных на развитие ипотеки, был принят
Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении
изменений
в
некоторые
законодательные
акты
Российской
Федерации». Он вступил в силу с 1 апреля 2005 г.
В
диссертации
подробно говорится о значении этого Закона, и
определяются направления, по которым он может бьггь дополнен.
Рассматривается опыт формирования программы ипотечного жилищного
кредитования в дотационном регионе (Республика Ингушетия), в создании
которой принимал участие автор работы.
Сегодня в России для удовлетворения потребности населения нужно
порядка 1570 млн кв. м жилья. Чтобы к 2010 г. только наполовину
удовлетворить эту потребность и обеспечить устойчивое предложение для
18
другой части населения, необходимо вводить 145 млн кв. м жилья в год. К 2010
г. ввод жилья составит только 65 млн кв. м.
В третьей главе «Ипотека и рынок жилья» рассматривается возможное
влияние ипотечного кредита на предложение жилья и воздействие рынка жилья
на состояние ипотечного рынка.
Если говорить о предложении на рьгаке жилья, то можно прогнозировать
следующую ситуацию. Предлагаемое на первичном рьгаке жилье с каждым
годом дорожает.
Это
вызвано
возрастанием
стоимости
строительных
материалов. На стоимость жилья большое воздействие оказывает и стоимость
энергоресурсов. Проведенный нами анализ динамики цен на энергоресурсы
показал, что имеется строгая корреляционная зависимость между повышением
цен на энергоресурсы и ростом цен на жилье. Это особенно проявилось в 20012004 гг., когда цены на жилье росли быстрее, чем тарифы на энергоресурсы.
На цену жилья влияют и другие факторы. Надо помнить о массе
разрешений, которые необходимо получить в технических службах - на
подключение дома к воде, канализации, газу, сетям теплоснабжения. Все
перечисленные службы, за исключением водоканала - частные акционерные
общества. Они сами определяют свою ценовую политику и зачастую выдают
условия, не соизмеримые с затратами на строительство дома. Стоимость
квадратного метра жилья, таким образом, дорожает автоматически.
Повышение цены на жилье не корреспондируется с повышением его
качества.
В
нашей стране гарантийные сроки, связанные с установлением и
устранением дефектов, ничтожно малы. Получается парадокс: производитель
работ уже через год не несет ответственности за качество, скажем, свайных
фундаментов, вьшолненных с нарушениями правил, срок службы которых не
менее
срока
эксплуатации
зданий,
а
за
брак
рассчитываются
эксплуатационники многомиллионными потерями. Правомерным было бы
установление гарантийного срока для производителей работ не менее 50 %
долговечности конструкций, материалов или части здания, как это принято в
19
развитых странах запада. Пора переводить нашу нормативную базу на жесткие
требования
международных
стандартов.
Это
позволит,
во-первых,
отечественной продукции выйти на зарубежные рынки, а во-вторых, сократить
численность организаций, занятых сегодня разработкой новых строительных
норм и правил (СНиПов) и стандартов, изменений и дополнений к ним.
Платежеспособный спрос на рьшке жилья определяется доходами
населения. Федеральная служба статистики сегодня свидетельствует, что
численность малоимущего населения, которое имеет доход на душу ниже
величины прожиточного минимума, установленного по России в целом,
составила в 2004 г. 25,5 млн человек, или 17,8 % всего населения страны. Но
даже эти средние цифры не раскрывают истинного положения дел, связанных с
решением проблемы бедности. Так, по сведениям Федерации независимых
профсоюзов России, во многих регионах страны общая численность людей,
имеющих доходы ниже прожиточного минимума, составляет от 40 до 60 %
населения субъекта федерации. Другими словами, каждый второй в России бедняк, вынужденный зачастую отказывать во многом себе и своим близким.
Ипотечное
кредитование
предполагает
как
минимум
стабильность
денежных доходов населения. Циклическое развитие экономики в условиях
рынка делает практически невозможным обеспечение такой стабильности.
Поэтому неизбежно возникают проблемы с выплатой ссуды и процентов по
кредиту. Заемщик должен иметь резерв денежных средств.
Таким образом, ипотечное кредитование не идеальный процесс как это
многие хотят представить, заявляя, что весь мир живет в долг, и в этом нет
ничего предосудительного.
Стабильность доходов населения - это лишь то изначальное требование,
которое может быть предъявлено заемщику. Идеальнь»! должно быть
неуклонное возрастание его доходов. Налицо важность этой проблемы,
особенно для России, в связи с сохраняющимся высоким уровнем инфляции.
В имеющихся работах по ипотечному кредитованию акцент делается на
совершенствование институционально-экономического механизма ипотеки, а
20
не на проблеме бедности населения, инфляции. Последняя влияет не только на
положение заемпцпса, но и на положение банка, инвестора. Изменения,
произошедшие
у
них
под
действием
инфляции,
неизбежно
вызовут
материальные потери и у заемщика. Инфляция ведет к удорожанию объекта
строительства, и, следовательно, к возрастанию величины залоговой стоимости.
Каковы будут темпы этого роста? Как он скажется на участии населения
страны в жилищной ипотеке? Если приведет к спаду количества кредитных
договоров, то тем самым ограничит перспективы рынка жилья, а с ним и
возможности экономического роста. Не будет реализована та функция ипотеки,
которая должна укрепить финансовую систему страны.
Добиться снижения уровня инфляции с 12-13 до 5-6 % можно лишь с
помощью активного вмешательства государства в экономику страны.
Экономический рост в России достигнут в значительной степени за счет
конъюнктуры на мировых рынках, а не развития промышленного производства.
Он не сопровождается созданием новых рабочих мест в отраслях, способных
платить более высокие зарплаты, и соответственно не может преодолеть
бедность.
Все сказанное выше заставляет связывать вопрос о развитии ипотеки с
проблемой преодоления бедности. Какие бы мы мероприятия не проводили по
совершенствованию
институционального
механизма
ипотеки,
бедность
населения постоянно будет основным офаничителем развития ипотеки.
Если говорить о платежеспособном спросе населения, то его состояние в
значительной степени сдерживает развитие ипотеки.
В заключение формулируются некоторые выводы исследования.
Ипотека объективно обусловлена развитием частной собственности в
сфере жилья и жилищного строительства. Она будет являться важнейшим
направлением, обеспечивающим воспроизводство жилищного фонда страны.
Развитие ипотеки не может быть стремительным процессом вследствие
наличия многих причин как внутренне присущих самой ипотеке, так и внешних
21
Причин, ограничивающих ее (инфляция, бедность населения, высокие цены на
жилье).
В силу этих обстоятельств существуют препятствия в развитии ипотечного
жилищного кредита, что заставляет использовать и другие возможности
удовлетворения жилищных потребностей населения (жилищно-строительные
кооперативы,
ведомственное
жилье,
государственное
жилищное
строительство).
Только в этом случае может быть решена проблема доступности жилья,
которая все больше превращается в одну из самых острых национальных
проблем.
22
По теме диссертации опубликованы следующие работы
1. Далаксакуашвили И.Л., Гареева И.В., Хулагов Р.В. Ипотека для всех
/Под ред. Ю.Ф. Симионова. - Ростов н/Д: Феникс, 2004. - (1,5 п.л.).
2. Далаксакуашвили И.А., Киргингуев В.В., Хулагов Р.В. Жилищный
кредит (ипотека): Учебно-практическое пособие / Под ред. Ю.Ф. Симионова. М.: МарТ; Ростов и/Д: МарТ, 2005. - (1,5 п.л.).
3. Хулагов Р.В. Ипотека - твой шанс /Под ред. Ю.Ф. Симионова. Назрань: Г У П «Полиграфический комбинат «ИНГУШЕТИЯ», 2004. - (1,8 п.л.).
4. Хулагов Р.В. Ипотека в социально-экономической системе России //
«Строительство
2004»: Материалы Международной
научно-практической
конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2004. - (0,2 п.л.).
5. Хулагов Р.В. Субъекты ипотечного кредитования и их экономические
интересы // «Строительство 2004»: Материалы Международной научнопрактической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2004. - (0,2
П.Л.).
6.
Хулагов
Совершенствование
Р.В.
Ипотека
экономических
как
и
экономическая
категория
управленческих
//
механизмов
воспроизводства жилищного фонда: Сб. науч. тр. /Под общ. ред. Б.Н.
Небритова. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2005. - (0,3 п.л.).
23
Подписано в печать 29.09.05. Формат
60 X 84 /16. Ризограф. Бумага писчая.
Уч.- изд. л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ 291
Редакционно-издательский центр
Ростовского государственного строительного университета
344022, Ростов-на-Дону, 22, Социалистическая, 162
II19534
РНБ Русский фонд
2006-4
21263
mi
i
<
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
0
Размер файла
859 Кб
Теги
bd000101820
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа