close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

bd000102087

код для вставкиСкачать
На правах рукописи
ВАСИЛЕНКО ЖАННА АНДРЕЕВНА
Э К О Н О М И Ч Е С К И Й М Е Х А Н И З М РЕАЛИЗАЦИИ П Р О Г Р А М М
Ж И Л И Щ Н О Г О СТРОИТЕЛЬСТВА С И С П О Л Ь З О В А Н И Е М
В Н Е Б Ю Д Ж Е Т Н Ы Х СРЕДСТВ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:
экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами
(строительство)
Автореферат диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономически наук
Ростов-на-Дону 2005
Работа выполнена на кафедре экономики и управления в строительстве
Ростовского государственного строительного университета
Научный руководитель:
доктор технических наук,
профессор Зеленцов Л. Б.
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук,
профессор Симионова Н. Е.
кандидат экономических наук,
доцент Моисеева О.Г.
Ведущая организация:
\
Волгоградская государственная
архитектурно строительная
академия
Защита состоится «23» ноября 2005 года в 12.00 часов на заседании
диссертационного
совета Д.212.207.01 Ростовского
государственного
строительного университета по адресу:
344022, г.Ростов-на-Дону, ул.Социалистическая, 162.
С
диссертацией
можно
ознакомится
в
государственного строительного университета.
библиотеке
Ростовского
Автореферат разослан «*3^»й|^^*^005 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета
канд. экон. наук, доцент
И. В. Теренина
'"'^я^
s^*
zzm3
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Строительный комплекс относится к
числу ключевых отраслей экономики России и во многом определяет решение
социальных, экономических и технических задач ее развития. Д^амика
процессов, наблюдаемых в отрасли жилищного строительства, коррелирует с
общеэкономическими
тенденциями,
что
обусловливается
тесной
взаимозависимостью между развитием различных отраслей хозяйства и
инвестиционно-строительным комплексом.
Развитие жилищного строительства в России напрямую зависит от
возможности привлечь финансовые ресурсы потенциальных инвесторов в
строительную индустрию и государственного регулирования рыночных
отношений в строительстве. Большое влияние на этот процесс оказывает
развитие различных форм реализации жилья, зависящих, в свою очередь, от
способности государства создать правовые и экономические условия, чтобы
принадлежащие гражданам денежные средства достаточно быстро могли
перейти из ряда сбережений в разряд долгосрочных инвестиций. Обеспечить
высокую эффективность такого перехода можно только с помоо^ю
специализированных структур, имеющих соответствуюш:ие организационные и
кадровые возможности.
Ограниченность
ресурсов
для
осуществления
инвестиционностроительного процесса, предопределяет комбинированный характер моделей
совместной деятельности. В связи с этим источником инвестиционного
оживления на современном этапе развития экономики могут стать
привлеченные внебюджетные средства, то есть средства управляющих
компаний пенсионного фонда, негосударственного пенсионного фонда,
страховых компаний, финансовых компаний и самих граждан.
В решении жилищной проблемы должны быть задействованы
пенсионные резервы негосударственного пенсионного обеспечения, резервы
страховых и финансовых компаний, а также накопления граждан.
Недостаточная проработанность механизмов привлечения денежных
внебюджетных средств в инвестиционно-строительные процессы и реализацию
программ жилищного строительства обусловливает необходимость создания
экономически обоснованной модели привлечения ресурсов в жилищное
строительство.
В связи с указанной проблемой и необходимостью практического ее
разрешения была выбрана данная тема диссертации.
Степень
разработанности
проблемы.
Теоретической
и
методологической основой работы послужили исследования: И.Д. Грачева,
А.И.
Гладышевского,
В.Гужова, Л.Б.
Зеленцова,
А.К
Канокова,
И.Л. Киевского, Д.С. Львова, Н.Ю. Яськова, И.М. Сергеева, С.А Баронина,
Е.П. Островского, Н.Е. Симионовой, Н. Синяка, Л.Г. Ходового, В.В. Бузырева,
Н.А. Асаула и др.
Исследованием проблем инвестиционно-строительной деятельности
занимались такие российские ученые, как С И . Абрамов, Н.Е. Егорова,
С.Р.Хачатрян, В.М. Васильева, Ю.П. Панибратов
"KsrTOjss:g^i^«°«'
ВНБЛИОТЕКЛ
ЛИОТЕКАл^ I
СПе
•8 ^чг « W
"Sfr^ii
»-
J
Н.Ю. Яськов, И.М. Сергеев. Проблемы ипотечного жилищного кредитования
нашли отражение в трудах отечественных ученых В. Гужова, А.Г. Ивасенко,
Н.В.
Опольской, В.Н.
Соколова, В.В.
Иванова, Е.А.
Оленина,
Ю.Л. Плущевской, Р. Страпка, Н.Б. Косарева, А,Ю. Сучкова, Г.А. Цылиной,
И.В. Черняка.
Несмотря на значительный вклад в решение проблемы указанными
учеными, двухуровневой модели инвестирования жилищного строительства с
использованием внебюджетных средств не создано. Необходимость
дальнейшей проработки теоретических и методических положений
экономических механизмов инвестирования жилищного строрггельства
обусловили выбор темы, постановку цели и задач исследования.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования
является разработка и совершенствование экономического механизма
реализации программ жилищного строительства с
использованием
внебюджетных средств.
Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие
задачи:
1. Исследовать существующую методологическую базу инвестирования
средств в жилищное строительство.
2. Проанализировать основные тенденции развития и состояния рынка
жилья.
3. Систематизировать основные факторы, влияющие на эффективность
функционирования систем кредитования жилищного строительства.
4. Разработать критерии к определению индекса доступности жилья на
основе экономических индикаторов.
5. Изучить технологию аккумуляции инвестиционных ресурсов в
жилипщую сферу и разработать схему формирования жилищных программ
муниципальных образований.
6. Предложить модель инвестирования жилищного строительства с
использованием денежных внебюджетных средств для распространения ее в
регионы.
7.
Адаптировать
методику
формирования
универсальных
функциональных модулей для построения схем жилищной ипотеки.
Научная гипотеза заключается в том, что негосударственные
пенсионные фонды и управляющие компании должны инвестировать
пенсионные средства: средства накопительной части и дополнительного
пенсионного обеспечения, а также страховые и финансовые компании
денежные ресурсы и граждане свои накопления в облигации субъектов
федерации. Регионы в свою очередь смогут направлять вырученные за
облигации жилищного найма средства в строительство жилья. В роли
окончательного гаранта в данном случае будет выступать государство.
Предмет и объект исследования. Предметом исследования является
механизмы формирования муниципальных программ инвестирования средств в
строительство жилья, объектом - инвестиционно-строительная деятельность на
рынке недвижимости.
Теоретические и методологические основы исследования составляют
основные экономические законы, современные теории переходной экономики,
труды зарубежных и отечественных ученых в области управления
переходными
процессами,
управления
инвестициями,
экономики
строительства, системного анализа, законодательные акты, регулирующие
экономические отношения в инвестиционно-строительной сферы.
Информационной основой исследования являются данные федеральной и
региональной статистики, репрезентативная информация о функционировании
схем инвестирования строительства, выбранных в качестве объектов
исследования.
В диссертации нашли применение методы системного, экономического,
организационно-управленческого анализов и экспертных оценок.
Научная новизна работы
1. Выявлены социально-экономические критерии, позволяющие
определить влияние на функционирование механизмов инвестирования
жилищного строительства.
2. Разработана методика определения индекса доступности жилья с
учетом собственных средств населения, схем кредитования и государственной
помощи.
3. Предложена схема процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в
жилиыщую сферу.
4. Разработана
модель
процесса
инвестирования
жилищного
строительства с использованием внебюджетных средств.
5. Предложена методика формирования универсальных функциональных
модулей схем жилищной ипотеки.
Теоретическая и пра1сгическая значимость полученных результатов
заключается в возможности применения предложений по использованию
внебюджетных средств для инвестиционно-строительной деятельности и
решения программ жилищного строительства как в г.Ростове-на-Дону так и
Российской Федерации в целом. Предлагаемый механизм позволит расширить
круг потенциальных участников рынка жилья и увеличить приток инвестиций в
жилищное строительство.
Апробация
результатов
исследования. Основные
положения
диссертационной работы докладывались на международных научнопрактических конференциях «Строительство - 2002», «Строительство -2003»,
«Строительство - 2004» и «Строительство - 2005» по актуальным проблемам
строительства в Ростовском государственном строительном университете, а так
же на всероссийских семинарах в г. Москве.
Положения диссертации внедрены в учебный процесс при изучении
дисциплины «Экономика недвижимости» и «Управление недвижимостью» в
Ростовском государственном строительном университете.
Результаты теоретических исследований апробированы и внедрены в
практическую деятельность муниципального учреждения «Департамент
строительства города Ростова-на-Дону».
Публикации по теме диссертации.
Основное содержание диссертации отражено в 12 опубликованных
работах общим объемом 6,65 п.л. По теме диссертации издано учебное пособие.
Перечень и выходные данные печатных работ приведены в библиографическом
списке.
Состав и структура диссертации. Диссертация состоит из введения,
трех глав, заключения, списка использованной литературы 125 наименований и
5 приложений. Работа изложена на 135 страницах, содержит 26 таблиц и 7
рисунков.
ОСНОВНОЕ С О Д Е Р Ж А Н И Е Р А Б О Т Ы
Во введении обоснована актуальность темы исследования, дана оценка
степени изученности проблемы ограниченности ресурсов инвестиционностроительной деятельности, определены цель и задачи, предмет и объект
исследования, показаны научная новизна и практическая значимость
полученных результатов.
В первой главе «Основы инвестирования жилищного строительства»
исследован
организационно-экономический
механизм
инвестирования
жилищного строительства. Рассмотрены современные формы и методы
инвестирования средств в строительство и приобретение жилья, изучены их
положительные стороны, а также определена объективная необходимость в
создании новых механизмов инвестирования жилищного строительства.
Изучены особенности формирования и функционирования программ
жилищного строительства в России.
Одним из главных источников финансирования массового жилищного
строительства могут служить сбережения граждан: 20 % доходов не тратятся на
текущие нужды, а накапливаются.
Другими инвесторами жилищного строительства могут выступать:
органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным
имуществом или имущественными правами;
предприятия и другие юридические лица;
иностранные физические и юридические лица, государства и
международные организации.
Анализ методов инвестирования средств в строительство и приобретение
жилья позволяет сделать вывод о существовании в настоящее время нескольких
схем, к которым относится: кредитование жилищного строительства:
государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением
(система целевых адресных субсидий); долевое строительство; ценные бумаги в
жилищном строительстве.
Также можно выделить такие современные формы инвестирования
строительства для приобретения жилья, как:
кредитные союзы, деятельность которых способствует притоку внешних
инвестиций на этот рынок. Инвестор предпочтет вкладывать свои средства в
ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимого имущества, находящегося
в собственности юридического лица, которое обладает также резервным
фондом на случай невозврата кредита своим заемщиком;
жилищно-строительные кооперативы, являющиеся некоммерческими
организациями, главная цель которых - развитие эффективного рынка жилья
для граждан и создание условий для долгосрочньк накоплений.
До настоящего времени в экономической литературе и нормативноправовых документах различных уровней нет однозначного определения
понятия «Программа жилищного строительства».
Программа жилищного строительства - это основной нормативный
документ, определяющий цели и задачи жилищной политики и методы их
осуществления в виде конкретного перечня мероприятий, направленных на
комплексное рещение жилищной проблемы на уровне городского хозяйства.
Основной целью разработки профаммы жилищного строительства
должно являться комплексное решение жилищной проблемы и обеспечение
устойчивого функционирования жилищного сектора. В процессе реализации
указанной цели должны решаться следующие основные задачи в области
обеспечения доступности жилья:
укрепление гарантий прав собственников, приобретателей жилья;
создание условий для долгосрочных жилищных накоплений граждан;
установление контроля за различными формами привлечения средств
населения для инвестирования жилищного строительства со стороны местных
органов власти.
В диссертационной работе были рассмотрены и представлены схемы
инвестирования и приобретения объектов жилой недвижимости в г. Ростове-наДону, сравнительная характеристика основных параметров которых
представлена в таблице 1.
Встает вопрос о необходимости разработки такого механизма
инвестирования средств в жилищное строительство, который смог бы
максимально удовлетворить имеющийся спрос на жилую недвижимость.
Во второй главе «Комплексный анализ показателей доступности жилья
на рынке недвижимости г.Ростова-на-Дону» оценены и систематизированы
основные факторы, влияющие на улучшение населением жилищных условий.
Проанализированы тенденции развития строительного комплекса г.Ростова-наДону, динамика численности и структуры населения, его социальный и
профессиональный статус, миграционные процессы, уровень благоустройства
жилья,
удельный вес аварийного и ветхого жилого фонда, причины
неудовлетворенности жилищными условиями и его ценовая конъюнктура,
подходы к определению индекса доступности жилья и разработаны индикаторы
для определения данного индекса.
Таблица 1
Сравнительная характеристика программ реализации жилищного
строительства, реализуемых в г. Ростове-на-Доиу
Кредиторы
ЮгоЗападный
банк
СБРФ
Ставка по кредиту, %
18
Максимальный срок
кредита, лет
Размер кредита, % от
стоимости жилья
Наличие страхования
залога
Наличие страхования
яшзнии
трудоспособности
заемщика
Собственник
приобретаемой
недвижимости до
погашения кредита
Размер
вступительного
взноса (не входящий
в стоимость
приобретаемой
квартиры)
ГОУ
«Агентство
жилищных
программ»
1/8 от ставки
рефинанси­
рования ЦБРФ
МУ «Департамент
строительства
г.
Ростова-на-Дону»
1/8 отставки
рефинансирования
ЖСК
«Новосел»
-
15
8
ЦБРФ
15
70
50
30
70
+
_
_
_
+
-
-
-
ЮгоЗападный
банк
СБРФ
-
Расходы на
сопровождение
кредита
-
Возможность зачета
стоимости
имеющейся
недвижимости в счет
погашения стоимости
вновь приобретаемой
-
ГОУ
«Агентство
жилищных
программ»
3%аг
ежемесячного
платежа по
кредиту
+
10
МУ «Департамент
строительства и
перспективного
развития города»
ЖСК
«Новосел»
-
5%
стоимости
жилья
-
8,6%
стоимости
жилья
+
+
в число показателей доступности жилья, анализ которых осуществлен
диссертантом, вошли динамика численности и структуры населения, его
сощ1альный и профессиональный статус, мигращюнные процессы.
Ростов-на-Дону является городом с одним из самых высоких показателей
в стране по жилой площади, приходящейся на 1 чел., который по состоянию на
01.01.2004 г. составил 19,9 м^чел.
Потенциал платёжеспособного спроса имеет достаточно большие
ограничения, и он обусловлен лишь небольшой социальной группой населения,
имеющей, как правило, доходы, в несколько раз превышающие доходы
среднего жителя России. Удельный процент жителей с денежными доходами
ниже прожиточного уровня составляет около 30.
В 2004 г. произошло увеличение номинально начисленной заработной
платы одного работника на 12,1%. Однако не возможно увеличение спроса без
существенного роста среднего уровня доходов населения (табл.2).
Оценка уровня жизни населения осуществлена автором на основе
коэффициентов соотношений доходов и заработной платы к прожиточному
минимуму (рис. 1).
Исходя из анализа доходов населения для оценки спроса на жилье, автор
счел нсобходимьш разбить их на группы в зависимости от их величины. Две
группы, которые составляют 52% от общего количества - это семьи с низкими
доходами. Коммерческое жилье для них почти недоступно. В группу с
доходами от 6001 до 10000 р. входит 39% населения. Это семьи среднего
достатка, которые могут рассчитывать на жилье по относительно низкой цене
на вторичном рынке. Наиболее активными участниками рынка жилья могут
стать 1 1 % населения с уровнем дохода более 10000 р.
Таблищ 2
Динамика показателей платежеспособности населения
Показатель
1999
2000
Р-
1221,7
Р-
1606
темп
2443,0
2662,1
1400,0
темп
роста, %
152,1
192,8
193,6
2920
3828,1
1560,0
119,5
43,8
111,4
Р-
3500
4866,5
1721,0
темп
роста, %
119,9
27,1
110,3
3980
5455,8
2200,0
113,7
12,1
1,28
Р-
2004
темп
роста,%
%
136,5
723,0
Р-
темп
Уровень
инфляции,
674,0
107,27
роста,%
2003
Прожиточный
минимуме
среднем иа душу
населения в месяц
148,19
Р-
2002
Номинально
начисленная
згфаботная
плата одного
работника
931,9
1381
131,46
роста, %
2001
Денежный доход
в среднем на
душу населения
'
—f
120,2
118,5
119,0
102,0
111,5
'
На рис. 2. представлено соотношение доходов и заработной платы к
прожиточному минимуму для различных групп домохозяиств по отношению к
стоимости типового жилья в г. Ростове-на-Дону.
10
_—--«г.в
l.ii
1,81 <
1,5
1
' " ' ^
1,9
1,91
- ' " 2 , 5
. - ' ' ^
^2,03
1,87
1,75
*^38
0.5
О
2001
2002
2003
2004
1 полугодие 2005
Рис. 1. Динамика коэффищ1ентов соотношения доходов и заработной
платы к прожиточному минимуму
30
26
^^^-"""""v^
\^^%^
к 19-5
Н
■^
^>
С
I'L
"9,%
3,416
6
6
^ * " Норматив
"•"Домохозяйства с доходом от 2001 до 4000
^fc~ Домохозяйства с доходом от 4001 до 6000
•^"Домохозяйства с доходом от 6001 до8000
—Ж»Домохозяйства с доходом выше 10 0000
Рис.
2. Анализ
г. Ростове-на-Дону
критерия
доступности
типового
жилья
в
В
диссертационном
исследовании
трансформирована
формула
Н.Е. Егорова и С Р . Хачатряна, отражающая проблему учета неопределенности
или ненадежности будущего - занятости и доходов, возврата накоплений,
вложенных в те или иные активы к обобщенному динамическому бюджетному
ограничению для домашних хозяйств:
W,^, = (W, + V. - С,) [(1 + г.) W. + (1 + Z,) (1 - W,)],
где Wt - уровень богатства семей в начале периода t;
Vt - доход домашних хозяйств в течение периода t;
(1)
11
Ct - потребление домашних хозяйств в течение периода t;
ft - ставка возврата нерискованных (гарантированных) вложений
домашних хозяйств в периоде t, которая является детерминированной
функцией времени,
Zi - ставка возврата рискованных (негарантированных) вложений
домашних хозяйств в периоде t, которая является случайной величиной и
подлежит оцениванию,
Wt - показывает долю нерискованных вложений в периоде t от общего
объема совокупного богатства (сбережений), равного W, + Vt - С,, причем
0<w,<l,
1 — W| - характеризует соответственно долю рискованных вложений
(очевидно, что О < Wt - 1 < 1).
При оценке платежеспособного спроса также необходимо учитывать
информационную базу расчетов: исходное богатство семей (недвижимость квартира, загородный дом и т.д., которые могут служить залогом (при
кредитовании) или капиталом для улучшения жилищных условий;
распределение обеспеченности жильем по структуре семей N,(t) в размере
доходных групп i, i = 1,2, ... 10; статистические данные по накоплению
сбережений во вкладах и ценных бумагах, покупке валюты (прирост денежных
средств на руках населения), данные по приобретению жильпс помещений;
статистические данные по наличию дополнительного жилья (дом или полдома
в селе, зимняя или летняя дачи), расходы на которое оттягивают часть
сбережений и являются альтернативой вложениям в основное жилье;
склонность домашних хозяйств к вложениям в основное и дополнительное
жилье и т.д.)
При обозначении через Si(t), 82(1) склонность к вложениям домашних
хозяйств в основное и дополнительное, жилье соответственно S,(t) изменяется в
диапазоне от О до 1, тога на основе статистических данных обследований и
уровня накопительного богатства можно оценить соответствующие значения
Si(t) и 82(1) на краткосрочный период.
При этом для оценки выбора домашних хозяйств относительно других
форм вложений предлагается использовать выражение:
83(t)=l-Si(t)-S2(t).
(2)
При наличии данных в резерве доходных групп можно осуществлять не
агрегированную оценку параметров Si(t) и 82(1), а дифференцированную - по
децильным группам, т. е. оценить S'i(t) и S'2(t), где i - индекс децильной
группы, i = 1,2,... 10.
Анализ динамики ввода в действие жилья позволил сделать вывод о
тенденции увеличения ввода жилых домов по предприятиям различных форм
собственности в связи с ростом инвестиций в жилищное строительство. Однако
на сегодняшний день существует нехватка доступного жилья, что
свидетельствует
о
необходимости
разработки
новых
механизмов
аккумулирования инвестиций для его приобретения.
12
На первичном рынке наблюдается тенденция постоянного роста
стоимости 1 м^ вновь построенного жилья на протяжении последних 5 лет.
Ростовский вторичный рынок жилья так же поднимает цены.
За 2004 г. цены на 1 м^ общей площади жилья в разных районах Ростова
выросли в среднем на 18-20 % .
При анализе вторичного рынка недвижимости, показатель активности
рынка (доли жилья в обороте) рассчитывается по формуле, предложенной
Российской гильдией риэлтеров:
A = D/P,
(3)
где D - число операций с недвижимостью за год (по данным БТИ),
Р - число объектов, зарегистрированных в собственность.
Емкость вторичного рынка определяется на основании следующих
данных:
1) количество сделок по договорам купли-продажи жилья, по договорам
мены (по данным БТИ);
2) средняя площадь одной квартиры (по сделкам, зарегистрированным
в БТИ);
3) средняя цена 1 м^ жилья на вторичном рЕшке (расчет проводится по
формуле средневзвешенного арифметического:
Сер =(Сср1 X П, + Сср2 X П2 +...+ Ccpi X tlj ) / П ,
(4)
где Ccpi - значение средней цены 1 м^ для данной выборки;
i - число выборок;
п - объем выборки.
Автором в диссертационной работе проведен сравнительный анализ
подходов к определению индекса доступности жилья.
Показатель доступности строительства жилья, т. е. отношение стоимости
строительства к среднему годовому доходу семьи в настоящее время находится
в диапазоне около 6-9, что свидетельствует о низком уровне доступности жилья
и необходимости разработки способов его повышения за счет развития
ипотечных механизмов.
Различают
социальную
и коммерческую доступность жилья.
Критерием социальной доступности жилья является несоответствие
между принятыми жилищным стандартом проживания и реальными
жилищными условиями той части домохозяиств, которая по уровню доходов
ниже установленного уровня.
К коммерческой доступности жилья относят способность домохозяйства
выплатить при оформлении долгосрочного кредита первоначальный взнос,
размер которого составляет около 30 % от стоимости приобретаемого жилья, и
кредитные платежи. Однако в то же время расходы домохозяйства на жилье не
должны превышать 35 % совокупного семейного дохода, так как возникает
высокий риск невыполнения долговых обязательств по выплате кредита.
13
Количественная характеристика доступности жилья - это индекс
доступности, который определяется как соотношение платежеспособного
спроса к предложению на рынке жилья.
В общем виде индекс доступности жилья (ИДЖ) можно представить в
виде следующей формулы:
ИДЖ = С / П ,
(5)
где С - платежеспособный спрос на коммерческое жилье и спрос на жилье
очередников, проживающих в домах ниже минимального жилищного
стандарта;
П — предложение адекватного (различного качества и стоимости,
ориентированного на большинство населения) жилья.
Доступность жилья представляет собой интегральный показатель,
который включает в себя два агрегированных индекса. В свою очередь они
характеризуются множеством индикаторов, связанных с предоставлением
муниципального жилья, т. е. на бесплатной или частично платной основе, и
приобретение или строительством коммерческого жилья:
1) доступность населения к получению социального жилья (бесплатного
или частично платного) - d<:(t);
2) доступность к приобретению коммерческого жилья, реализуемого на
платной основе по рыночным ценам - d^t).
Агрегированный индекс социальной доступности улучшения жилищньк
условий характеризует весь основной спектр видов предоставления жилья на
бесплатной или субсидируемой основе:
1) предоставление жилья очередникам, получающим бесплатное
социальное жилье в соответствии с приоритетами, устанавливаемыми
муниципальными органами;
2) приобретение жилья очередниками, получающими субсидии на
строительство или приобретение жилья;
3) предоставление жилья семьям, получающим квартиры по программе
реконструкции и сноса ветхого и пятиэтажного фонда;
4)
предоставление жилья работникам бюджетной сферы и
муниципальных организаций;
5) предоставление жилья на условиях коммерческого найма и т. д.
Для расчета индикатора доступности d,(t) используется следующая
формула:
d,(t) = ni/N,(t),
(6)
где п, - предложение бесплатного жилья для обеспечения семей очередников
всех категорий;
N,(t) - спрос, характеризуемый общим числом семей, претендующих на
получение адекватного жилья, i = 1 ....к.
14
Агрегированный индекс доступности получения социального жилья на
основании предложенных индикаторов рассчитывается по следующей
формуле:
к
Dc(t) = Zvi(t)di(t),
(7)
i=l
где Vi(t) - показатель важности (весомости) отдельных социальных
индикаторов, определяемых экспертным путем при условии, что X v,(t)=l.
Усреднено-обобщенный индекс доступности коммерческого жилья d» в
общем виде может определяться соотношением среднедушевого дохода
заемщика Д к стоимости приобретаемого жилья С.
При ипотечной модели кредитования индекс (1к.уср определяется из
соотношения возможной суммы выплаты по кредиту (исходя из суммы
первоначального взноса и 30% от суммы среднедушевого дохода в течение
кредитного срока на покрытие кредитных платежей), отнесенной к величине
ипотечного кредита (С^р) с выплатой процентных ставок (Гкр) и затратами на
риэлтерские, нотариальные и страховые услуги (Су):
4.уср = 0,ЗД1/Сч, + Гч, + Су,
(8)
Следует отметить, что такой подход к расчету индекса доступности
коммерческого жилья при условии высокой дифференциации доходов и
сбережений населения, различных схемах кредитования, не отражает истинных
параметров доступности жилья.
Расчет агрегированного индекса доступности коммерческого жилья d,
необходимо определять на основе индикаторов, которые определяются в
зависимости от схем кредитования жилья:
1) индикатор максимальной доступности жилья dmax характеризуется
полной единовременной оплатой стоимости приобретаемого жилья за счет
собственных сбережений (или включая ликвидационную стоимость старого
жилья). В данном случае d^ax = •;
2) индикатор средней (немедленной) доступности жилья dcp
характеризуется приобретением жилья с использованием различных схем
кредитования (в том числе ипотечного), предложением финансовых ресурсов
заемщика на определенный срок;
3) индикатор временной доступности жилья d,p характеризует условия
накопления необходимой суммы средств в течение определенного времени
(шести лет) для внесения первого взноса 30 % при получении кредита и
дальнейших выплат по кредиту.
Агрегированный индекс доступности коммерческого жилья можно
определить по формуле:
4=
d^x Vma. + dq, Vcp + dep Уц,,
(9)
где Vmai Vgp, Vjp - соответственно показатели важности отдельных индикаторов,
определяемых экспертным путем.
15
В последнее время при анализе жилищного сектора все чаще
используется индекс доступности жилья (Уд), который исчисляется как
соотношение стоимости (S) приобретения (строительства) жилого помещения
(квартиры, частного дома, усредненной нормативной площади и т. д.) к
некоторой сумме доходов населения (D), исчисленных за фиксированный
период времени (обычно среднегодовые доходы одной среднестатистической
семьи):
Уд=8/а
(10)
Хотя индекс Уд не отражает уровень удовлетворенности жильем Уф, он
достаточно хорошо характеризует остроту жилищной проблемы. Чем ниже
показатель Уд, тем доступность жилья для населения выше, тем больше
реальные возможности удовлетворения потребности в жилье и выше уровень
Уф. Если низкое значение этого показателя сохраняется продолжительный
период времени, то с большой вероятностью можно говорить о достаточно
высоком уровне удовлетворения потребности в жилье.
Следовательно,
показатель
доступности
жилья
и
уровень
удовлетворенности жильем связаны некоторой обратной зависимостью:
Y♦=ЛУд),
(11)
где / - убывающая функция.
Автором в настоящем исследовании разработаны индикаторы для
определения индекса доступности жилья, которые определяются в зависимости
от уровня финансовых возможностей населения приобрести жилье:
1. Индикатор высокой доступности Ив характеризуется приобретением
жилья с полной оплатой за счет собственных средств
Ив = Д/С,
(12)
где Д - доход населения;
С - стоимость приобретаемого жилья.
2. Индикатор средней доступности Ис характеризуется приобретение
жилья с использованием кредитных механизмов:
Ис = Д + К/С + Пс,
(13)
где К - величина кредита;
Пс - выплаты процентных Ис ставок.
3. Индикатор низкой доступности Ин характеризуется приобретением
жилья населением с использованием кредита и помощью государства
(субсидии, ссуды):
Ин = Д + К + 5:Су/С+Пс,
2]Су - субсидии и/или ссуды.
Таким образом, индекс доступности жилья ИДЖ равен:
(14)
16
ИДЖ = Ив +Ис + Ин.
(15)
Графически взаимозависимости индикаторов индекса доступности жилья
автором представлены на рис. 3.
Д+К
д+к+2Су
Уровень удовлетворенности
Годы
Рис. 3. График зависимости индикаторов индекса доступности жилья
В третьей главе «Разработка механизмов повышения эффективности
инвестиций в жилищное строительство» представлена схема процесса
аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу г. Ростова-на-Дону
с учетом особенностей региона. Приведен механизм инвестирования
приобретения жилья с использованием внебюджетных средств и перспективы
его развития, а также методика формирования универсальных функциональных
модулей для построения схем жилищной ипотеки г. Ростова-на-Дону. При
построении модели формирования инвестиционного фонда для реализации
программного обеспечения жилищного строительства г.Ростова-на-Дону
автором
предлагается
проанализировать
реальные
схемы
его
функционирования, определение основных участников и связей между ними
(рис.4).
Разработана методика построения схемы мобилизации финансовых
ресурсов, которая позволит сформировать функциональные модули (блоки),
определяющие потребность в инвестициях субъектов жилищной программы.
Модули дают возможность выявить потребность каждого из субъектов в
инвестициях и сопоставить с размерами собственных и привлеченных средств.
Каждый модуль может быть представлен схемой, на которой показаны
финансовые потоки, входящие в субъект (получение ресурсов от других
субъектов) и исходящие от него (передача ресурсов другим субъектам) (рис. 5).
17
Федеральная программа развития жилищного строительства я жилищная
политика Р Ф
i
iРегиональная
1 жилищная программа
4
4
i
i
i
„
i
..
Общая стратегия развития города и муниципальная жилищная политика
Блок внешних и
внутренних факторов
Программное обеспечение развития жилищной
сферы города
Экономических
Социальных
Демографических
Технологических
Градостроительных
других
Повышение
уровня
комфортности
до
нормативных
значений
т
Стоимость ремонтнореконструктивных
мероприятий
Повышение
уровня
эффективности
функциони­
рования
жилищной
сферы города
Повышение
уровня
удовлетворения
потребностей в
новом жилье
Требуемый
инвестиционный
фонд
Реализация
жилищной
программы
города
Располагаемый инвестяцнонный фонд
Средства строительных фирм
Кредитные средства
Средства населения
Бюджетные средства
Рис.4.
Схема
процесса
аккумуляции
ж и л и щ н у ю сферу г. Ростова-на-Дону
инвестиционных
ресурсов
в
18
Построение организационно-экономических моделей из универсальных
функциональных модулей позволит проработать различные варианты, когда в
действие вводятся дополнительные функции, заложенные в модулях или в
модель включаются новые блоки для выполнения непредусмотренных ранее
функций. В качестве результативной цели функционирования жилищной сферы
в контексте города как системы принят показатель уровня удовлетворения
потребностей населения города в жилье.
Таким образом, необходимо найти такой механизм инвестирования
средств в жилищное строительство, который смог бы максимально
удовлетворить имеющийся спрос на жилую недвижимость.
Предлагаемая схема реализации жилищной ипотечной программы с
использованием внебюджетньк средств изображена на рисунке 6.
Принцип действия схемы заключается в следующем:
1. На первом уровне происходит формирования финансовых ресурсов
для предоставления займов на строительство и приобретение жилья.
1.1. Субъект федерации выпускает облигации жилищного займа под 1 1 %
годовых, средства от реализации которых будут направлены на решение
программ жилищного строительства (лин. 1, рис. 6).
1.2. Реализацию данных облигаций жилищного займа субъект федерации
осуществляет через андерайдера (лин. 2, рис. 6).
1.3. Облигации жилищного займа приобретаются управляющими
компаниями пенсионного фонда, негосударственным пенсионным фондом,
страховыми компаниями, финансовыми компаниями и гражданами (лин. 3,
рис. 6), а средства, от реализации которых поступают к андерайдеру (лин.4,
рис. 6).
1.4. Андерайдер далее направляет денежные средства от реализации
облигаций субъекту федерации (лин. 5, рис. 6).
2. На втором уровне схемы реализации жилищной ипотечной программы
с использованием внебюджетных средств осуществляются следующие
операции:
2.1. Субъект федерации, получив денежные средства от реализации
облигаций жилищного займа, направляет их в Агентство жилищных программ
(лин. 6, рис. 6). Федеральное Агентство по ипотечному жилипщому
кредитованию осуществляет общий контроль за организацией региональных
агентств по жилищному ипотечному кредитованию, организацию их проверки
и лицензирования.
2.2. Агентство, получив деньги за облигации, вьщает ипотечные займы
населению под 12,5% годовых (лин. 7, рис. 6).
19
Срочные накопления (СснО
Ki = KKpDi
Ri=Ki(l+m)
Ккр- коэффициент кредитования
г - процентная ставка
п - срок кредитования
п - срок накопления
р - коэффициент отчислений от
ежемесячного дохода
отчисления на срочные накопления
Hi= р12 0|П1
Стоимость собственного
жилья (Сеж! )
Денежные средства (Сдс1)
С т о и м о с т ь нового ж и л ь я (Снж!)
Кредит (рассрочка) К,
Ежемесячный доход (D,)
*-нж1
Возврат кредита (рассрочки) R,
*^сж! "*" Сдс1 + CcHi + К,
Новое жилье
Модуль клиента
K 6 = S K i к^=(1+гбп)
Пн - Срок накопления
Гп - процентная ставка по
срочным накоплениям
Гб - процентная ставка по
кредиту
Гд - Гб - г - процентная ставка по
дотациям
Отчисления на срочные
накопления (Н)
Срочные накопления (Сен)
m - количество клиентов
Строительный кредит (К^ф)
Ресурсы банка
Дотации(Д) Д = КбПГд
Инвестипии
^
Реализация кредита
Возврат строит, кредита (Rcro)
,,
Ипотечный кредит (Kg)
^ Возврат ипотечного кредита ^Rfi)
Инвестиционно-кредитный модуль
20
Ресурсы строительной фирмы —*
Стоимость нового жилья (Сто)
^ н ж " " *^нж ^
Налоги (И,)
Г1я ~ Кц V'icK
нж
FTO - площадь нового жилья
С"нж - стоимость 1 кв. м.
Гетр - проц. ставка строит, кредита
Петр - срок кредитования
к„ - коэфф. налоговых отчислен.
Z - стоимость залога
Новое жилье
Модуль строительства и реализации
Кредит для приобретения жилья
Возврат кредита
Средства клиентов (С,)
Строительный кредит (Kcq,)
Налоги
^К
Оплата рассрочки
^-'СЖ "*" ^ Д С
'
Реализация нового жилья
Бюджетные ресурсы
Новое жилье
Целевые бюджетные средства
Дотации (Д) Д = Кб п Гд
Инвестиции
Инвестиции
Выпуск и реализация ценных бумаг
Приобретение ипотечного кредита
Модуль управления
Рис. 5. Модели универсальньпс функциональных модулей
жилищной ипотеки
1 уровень
ООблигации
жилищного
займа
О-J
Андерайдер
<1>-^
Субъект
федерации
01
Управляющая компания
пенсионного фонда
Негосударственный
пенсионный фонд
Страховая компания
Финансовая компания
Граждане
<Е>
Агентство жилищных
программ
0
--I
Ипотечные
ценные бумаги
Закладная
0
О
Займы
<!>
C^J*'
Граждане ^
Г'О
Жилье
^ - ^
Строительные
организации
2 уровень
Рис. 6. Схема реализации жилищной ипотечной программы с использованием внебюджетных средств
Ю
22
В первую очередь займы предоставляются гражданам нуждающимся в
улучшении жилищных условий, молодым семьям и работникам бюджетной
сферы. Для данной группы заемщиков возможны определенные льготы в
кредитовании: снижение процентной ставки до 11,5 % и увеличение срока
кредитования.
Оставшаяся часть средств используется для выдачи кредитов на
рыночных условиях, то есть под 15 % годовых. Однако данный процент ниже
банковского процента за кредит на 3 % (18 % - 15 % ) .
В свою очередь государство через субсидирование граждан стимулирует
разрешение жилищной проблемы. Однако, необходимо отметить, что
субсидирование осуществляется в пределах бюджетньк возможностей.
Основополагающим вопросом на данном этапе реализации программы
является отбор и оценка материальных возможностей потенциальных
заемщиков. Таким образом, изучается ежемесячный доход заемищка и членов
его семьи, а также структура производимых ими расходов.
Существует возможность использования системы поручительства со
стороны родственников, работодателя и др. В мировой практике принято
ограничение, сумма ежемесячных расходов на обслуживание кредита не
должна превышать в структуре ежемесячных расходов долю в 30-35 % .
При этом, обязательным условием является страхование жизни заемщика
на сумму долга от потери трудоспособности, несчастного случая или смерти, а
также страхование приобретаемого объекта имущества.
2.3. Население инвестирует полученные средства в строительный
комплекс региона (лин. 9, рис. 6), что позволяет развивать данный участок
рынка недвижимости и увеличивать объемы вводимого в эксплуатацию жилья.
2.4. Строительная организация, являясь заказчиком, осуществив
строительство и ввод в эксплуатацию жилья, (лин. 10, рис. 6) реализует его
населению (лин. 11, рис. 6).
2.5. Средства, возвращаемые населением на счет Агентства жилищных
профамм, используются для выдачи новых займов населению и на погашение
процентов по облигациям жилищного займа (лин. 12, рис. 6).
2.6. Агентство жилищных программ оформляет закладную (лин. 13 и 14,
рис. 6). Далее Агентство формирует из закладных залоговое покрытие и
выпускает ипотечные ценные бумаги (лин. 16, рис. 6).
2.7. Ипотечные ценные бумаги будут размещены на финансовом рынке.
Покупателями могут стать также и управляющие компании пенсионного фонда,
негосударственный пенсионный фонд, страховые компании, финансовые
компании и граждане. Средства от размещения на рынке ипотечных ценных
бумаг являются источником финансирования федеральной системы ипотечного
жилищного кредитования.
При реализации такой схемы решаются следующие проблемы:
1)
появляется универсальная высоколиквидная ценная бумага, в
которой нуждается российский фондовый рынок, его финансовые компании;
23
2)
при объединении большого количества кредитных договоров из
нескольких регионов страны значительно снижается риск ипотечного
кредитования.
В
заключении изложены основные положения и результаты
диссертационной работы.
Список использованных источников состоит из 125 наименований,
включая монографии и другие научные публикации зарубежных и
отечественных ученых.
В приложениях представлен расчет ежемесячных взносов при
строительстве и приобретении жилья с использованием различных
инвестиционных схем.
По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:
1.
Пономарева Ж.А. (Василенко Ж.А.), Осадчая Н.А. Рынок
ипотечных кредитов - основа жилищной политики г. Ростова-на-Дону
//Проблемы совершенствования экономических и управленческих механизмов в
строительстве / Под общ. ред. Б.Н. Небритова. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит,
ун-т, 2001. - (авт. - 0,2 п. л.)
2.
Пономгфева Ж.А. (Василенко Ж.А.) Маркетинговые исследования
рынка недвижимости г. Роства-на-Дону //Экономика и логистика на рубеже
веков: Материалы Международной научно-практической конференции. Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2001. - 83с. - 0,2 п. л.
3.
Пономарева Ж.А. (Василенко Ж.А.), Осадчая Н.А. Оценка
платежеспособного спроса населения г. Ростова-на-Дону //Состояние и
тенденции развития логистики в России: Материалы Международной научнопрактической конференции. - Ростов - н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2001. - 106с.
-(авт.-0,1 п. л.)
4.
Пономарева Ж.А. (Василенко Ж.А.), Осадчая Н.А. Современные
формы инвестирования жилищного строительства // Строительство - 2002:
Материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов н/д:
Рост. гос. строит, ун-т, 2002. - 144с. - (авт. - 0,1 п. л.)
5.
Пономарева Ж.А. (Василенко Ж.А.), Осадчая Н.А. Анализ
предложения
на рынке жилья//Управление
экономическим ростом
строительных организаций: Межвузовский сборник научных трудов / Под ред.
Н.Е. Симионовой. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2002.-244с.
- (авт. - 0,3 п. л.)
6.
Пономарева
Ж.А.
(Василенко
Ж.А.)
Методы
анализа
инвестиционных рисков //Строительство - 2003: Материалы Международной
научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2003.
-152с.-0,1 п. л.
7.
Пономарева Ж.А. (Василенко Ж.А.), Осадчая Н.А. Подходы к
определению индекса доступности жилья //Повышение эффективности
инвестиционно-строительной и эксплуатационной деятельности в жилищной
сфере: Сб. науч. тр. Подготовлен к 60-летию Ростовского государственного
24
»^9322
строительного университета /Под общ. ред. Б. Н. Н е б О О О б - ^
Рост. гос. строит, ун-т, 2003. - 193 с. - (авт. - 0,2 п. л.)
~~
8.
Пономарева Ж.А. (Василенко Ж.А.) Mei 2 1 8 1 9
универсальньпс функциональных модулей для постро»
ипотеки г.
Ростова-на-Дону //Строительство _,.
Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос.
строит, ун-т, 2004. - 0,2 п. л.
9.
Василенко Ж.А. Зарубежный опыт приобретения жилой
недвижимости //Известия РГСУ. - 2005. - № 9 - 0,05 п. л.
10. Василенко Ж.А. Перспективы использования активов Пенсионного
фонда для целей ипотечного кредитования // Экономико-управленческие
аспекты деятельности предприятий строительного комплекса и жилищнокоммунального хозяйства /Под общ. ред. Б.Н.Небритова. - Ростов - н/Д: Рост,
гос. строит, ун-т, 2005. - 0,5 п. л.
11. Василенко Ж.А. Инвестирование объектов строительства за счет
средств Пенсионного фонда //Строительство 2005: Материалы
Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос.
строит, ун-т, 2005. - 0,1 п. л.
12. Василенко Ж.А., Осадчая Н.А. Организация финансирования
инвестиций в жилищное строительство: Учебное пособие. - Ростов-н/Д: Рост,
гос. строит, ун-т, 2005. - 165 с. (авт. 4,6 пл.).
Подписано в печать 30.09.05.
Формат 60x84/16. Бумага белая. Ризограф. Уч.-изд.л. 1,8.
Тираж 120 экз. Заказ 302.
Редакционно-издательский центр
Ростовского государственного строительного университета
344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162.
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
1
Размер файла
1 031 Кб
Теги
bd000102087
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа